El derecho real de usufructo
Son derechos reales el de dominio, el de herencia, usufructo, uso o habitación, prenda, servidumbres e hipoteca; en el caso que nos ocupa hablaremos específicamente al usufructo que no es más que el derecho que tiene una persona de gozar de una cosa ya sea fungible o no fungible, quien goza del derecho de usufructo tiene la obligación de conservar la cosa y de restituirla a su dueño.
El usufructo se constituye tanto en cosas fungibles como no fungibles, en bienes muebles e inmuebles; cuando se trata de cosas fungibles el usufructuario debe devolver igual cantidad y calidad o pagar el valor de la cosa. En cuanto a bienes inmuebles se refiere, cuando este se da por actos entre vivos como lo dice el artículo 826 del código civil debe otorgarse por escritura pública para que sea válido.
El derecho de usufructo se constituye por:
- Por la ley.
- Por testamento
- Por prescripción
- Por donación
- Venta
Por otro lado el usufructo puede ser constituirse por tiempo determinado o por toda la vida del usufructuario, puede constituirse a favor de dos o más personas, es intrasmisible, cuando se es usufructuario de una cosa inmueble se tiene derecho a percibir todos los frutos naturales que esta produzca; en cuanto a los frutos civiles el artículo 894 del código civil expresa que día a día pertenecen al usufructuario.
¿Cuándo se extingue el usufructo?
- Cumplimiento de la condición fijada para su terminación.
- Por muerte natural del usufructuario.
- Por resolución del derecho de constituyente.
- Por la consolidación del derecho de propiedad y el usufructo.
- Por prescripción.
- Por la renuncia del usufructuario.
Por último tener el derecho de usufructo no es significado de propiedad, pues este consiste en tener el goce del bien, no tener derecho de domino sobre él.
¿Cuándo se extingue el derecho real de usufructo?
El derecho real de usufructo, puede constituirse ya sea por toda la vida del usufructuario o por un tiempo determinado, cuando no se estipula cual es el tiempo para que el usufructo termine se entiende que es por toda la vida de este, es decir, de la persona que tiene el derecho de disfrutar de la cosa dada en usufructo.
El artículo 829 del código civil, establece la regla que indica que si el término para el usufructo no se establece en su constitución, se entenderá que es por toda la vida del usufructuario, dicho artículo dice lo siguiente:
“El usufructo podrá constituirse por tiempo determinado o por toda la vida del usufructuario.
Cuando en la constitución del usufructo no se fija tiempo alguno para su duración,se entenderá constituido por toda la vida del usufructuario.
El usufructo, constituido a favor de una corporación o fundación cualquiera, no podrá pasar de treinta años”
Además del tiempo estipulado para que se termine el usufructo, existen otras causales para la extinción de este derecho real, las cuales son:
- Cuando muere el usufructuario, dicha extinción se da aunque el término estipulado para la terminación de este no haya llegado.
- Por la resolución del derecho del constituyente, por ejemplo en la propiedad fiduciaria, cuando el constituyente del usufructo es la persona que tiene la propiedad fiduciaria cuando se cumple la condición por el fideicomisario y toca hacer la restitución.
- Cuando el usufructuario adquiere de cualquier forma la propiedad de la cosa dada en usufructo, por ejemplo el propietario vende la cosa al usufructuario.
- Por prescripción.
- Por renuncia del usufructuario de su derecho.
- También puede terminar el usufructo por la destrucción de la cosa, pero solo cuando esta destrucción es total.
- Por otro lado también puede terminar el usufructo por declaración judicial lo cual se puede dar por haber incumplido el usufructuario con sus obligaciones.
Responsabilidades del Nudo propietario y el usufructuario, en el derecho de usufructo
Cuando existe el derecho real de usufructo se presentan dos situaciones jurídicas una la de la persona que posee la facultad de gozar de la cosa y por otro lado el propietario del bien que en este caso es solo nudo propietario, ya que es dueño del bien, pero no puede gozar de él, bajo estos términos una de las características del usufructo es que de duración limitada.
Pero, ¿Qué pasa si en el acto por medio del cual se constituyo el usufructo no se estipulo un término determinado? El artículo 829 suple este vacío y dice que se entenderá constituido el usufructo por toda la vida del usufructuario.
Otra de las características del derecho de usufructo es que es intransmisible, pero el nudo propietario si puede transmitir su derecho de dominio, ya sea por acto entre vivos, por ejemplo la celebración de un contrato de compraventa, o por causa de muerte.
El usufructuario debe recibir la cosa en el estado en que este al momento de la entrega para que goce de su derecho de usufructo, pero tendrá derecho a ser indemnizado por el daño que la cosa haya sufrido por culpa del propietario; el usufructuario debe garantizar la conservación y restitución de la cosa dada en usufructo y también debe realizar un inventario, a menos que el propietario o la persona que constituyo el usufructo le exoneren de la caución o garantía.
Entonces mientras el usufructuario no ha prestado caución ni terminado el inventario le corresponde al propietario la administración de la cosa, pero aquí surge la obligación del propietario de dar los frutos producidos por la cosa al usufructuario.
Es obligación del propietario no perturbar a usufructuario en su derecho, si desea hacer reparaciones debe hacerlas en tiempo estipulado por el usufructuario. Está obligado además a cancelar las refracciones mayores necesarias para la conservación de la cosa. Si las hiciere el usufructuario el propietario debe reembolsarlas.
Por otro lado las obligaciones del usufructuario además de conservar y restituir la cosa al momento de terminar el usufructo, es cancelar las cargas e impuestos con que haya sido grabada la cosa fructuaria con anterioridad y durante el usufructo, si el usufructuario no cumple con esta obligación, debe indemnizar al propietario por los perjuicios que esto le pueda causar.
¿Qué pasa con el contrato de arrendamiento cuando el arrendador es el usufructuario del bien y termina el usufructo?
El derecho real de usufructo es susceptible de ser arrendado o cedido de conformidad con lo establecido por el código civil en su artículo 852; el arrendamiento del bien usufructuado, puede ser a cualquier titulo, es decir, que se puede dar en arriendo la cosa fructuaria de manera gratuita o percibiendo un canon de arrendamiento. El artículo 852 establece lo siguiente:
“El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo y cederlo a quien quiera, a título oneroso o gratuito.
Cedido el usufructo a un tercero, el cedente permanece siempre directamente responsable al propietario.
Pero no podrá el usufructuario arrendar ni ceder su usufructo, si se lo hubiere prohibido el constituyente; a menos que el propietario le releve de la prohibición.
El usufructuario que contraviniere a esta disposición, perderá el derecho de usufructo”.
El artículo mencionado deja muy claro que el arrendamiento de la cosa dada en usufructo solo es posible si el constituyente del usufructo no prohibió dicha situación. Pero, ¿Qué pasa si el arrendamiento de la cosa dada en usufructo es permitido? ¿Qué pasa cuando termina el usufructo, con el arrendamiento celebrado por el usufructuario?
El código civil establece que al momento de llegar a su fin el usufructo todos los contratos que respecto a la cosa dada en usufructo haya realizado el usufructuario se resolverán, sin embargo el propietario podrá consentir para que continué el contrato, pero en este caso el arrendador seria el propietario y no el usufructuario a quien se le extinguió su derecho.
Por otro lado también puede darse el caso en que, exista arrendamiento de la cosa fructuaria constituida con anterioridad por el propietario a la constitución del usufructo, en este caso el usufructuario deberá, es decir, que de manera obligatoria debe respetar el arriendo.
Pese a que el usufructuario esta obligado a respectar el arriendo constituido por el dueño con anterioridad al usufructo, desde que se constituye el usufructo, el usufructuario se sucede en la percepción del canon de arrendamiento.
Si el arrendador es usufructuario de la cosa y no declara su condición al arrendatario ¿que pasa con el contrato de arrendamiento una vez expirado su derecho?
Cuando el derecho que ostenta el arrendador sobre la cosa dada en arrendamiento expira de igual forma el contrato termina, aunque no se haya cumplido el tiempo establecido para su duración, de conformidad con lo señalado por el artículo 2016 del código civil el cual establece lo siguiente:
“Extinguiéndose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirará el arrendamiento aún antes de cumplirse el tiempo que para su duración se hubiere estipulado.
Si, por ejemplo, el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario de la cosa, expira el arrendamiento por la llegada del día en que debe cesar el usufructo o pasar la propiedad al fideicomisario; sin embargo de lo que se haya estipulado entre el arrendador y el arrendatario sobre la duración del arriendo, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 853, inciso 2o.”.
¿Qué pasa con el contrato de arriendo cuando el derecho del usufructuario termina? ¿En este caso corresponde al arrendador indemnizar al arrendatario?
Si al momento de celebrar el contrato de arrendamiento el arrendador manifestó su calidad respecto a su derecho incierto sobre la cosa, una vez expirado el derecho no habrá lugar a indemnización a favor del arrendatario. Pero, ¿Qué pasa si el arrendador no declaro al arrendatario que su derecho respecto a la cosa se encontraba sujeto a una condición resolutoria?
Si el arrendador no declaro la condición de su derecho respecto a la cosa y celebro el contrato como propietario absoluto, cuando su derecho termine se vera en la obligación de indemnizar los perjuicios que se generen al arrendatario. Sin embargo se librará de dicha indemnización cuando el arrendatario haya celebrado el contrato a sabiendas de la condición que tenía el arrendador respecto a la cosa dada en arriendo.
Cosa distinta ocurre, cuando el derecho del arrendador se extingue por culpa de él, como cuando siendo el usufructuario de la cosa cede su derecho, en esta situación está obligado a indemnizar al arrendatario en todo lo que la persona que sucede no este obligada a respetar el contrato.
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